2021年德國房價(jià)熱潮還會持續(xù)嗎？德國房地產(chǎn)行情解析！
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2021年德國房價(jià)熱潮還會持續(xù)嗎？德國房地產(chǎn)行情解析！經(jīng)過五年來強(qiáng)勁的房價(jià)上漲，德國的住房市場繼續(xù)保持強(qiáng)勁增長。在一個(gè)住房市場歷來非常穩(wěn)定的國家，這是一個(gè)重大轉(zhuǎn)變。
原因？十年來的經(jīng)濟(jì)增長，超過100萬難民，與工作有關(guān)的高移民，創(chuàng)紀(jì)錄的低失業(yè)率，疲軟的建筑供應(yīng)和低利率。
2020年5月，德國享樂主義價(jià)格指數(shù)較上年同期增長了10.93％（經(jīng)通脹調(diào)整后為10.32％）（享樂主義指數(shù)試圖準(zhǔn)確地進(jìn)行比較，因此是衡量房價(jià)趨勢的最佳方法），價(jià)格最高根據(jù)Europace的數(shù)據(jù)，5月份的經(jīng)濟(jì)增長是有記錄的。
在截至2020年5月的一年中：
公寓價(jià)格上漲了11.81％（經(jīng)通脹調(diào)整后為11.2％），高于2019年5月的10.22％和兩年前的4.8％的同比漲幅。
新房價(jià)格上漲了8.04％（經(jīng)通貨膨脹調(diào)整后為7.45％），高于一年前的7.95％和兩年前的5.44％。
現(xiàn)有房價(jià)上漲了13.28％（經(jīng)通脹因素調(diào)整后為12.66％），高于去年的8.91％和兩年前的9.03％的年增長率。
在2008-2009年全球金融危機(jī)之后，德國的住房市場是避免下滑的少數(shù)幾個(gè)市場之一。而現(xiàn)在，看來它有望再次擺脫COVID-19大流行的影響。
德意志銀行在其《2020年德國房地產(chǎn)市場展望》報(bào)告中表示：“我們堅(jiān)持認(rèn)為，房價(jià)周期至少會持續(xù)到2022年。”“造成這種情況的原因有兩個(gè)：第一個(gè)原因是新房供應(yīng)不振，近年來的數(shù)量幾乎停滯了。其次，信貸周期在2019年急劇跳升，這可能會引發(fā)房價(jià)和公寓價(jià)格更加動(dòng)態(tài)的增長。
盡管大多數(shù)德國抵押貸款借款人以高于“追蹤”利率的長期利率借款，但極低的利率和債券收益率一直鼓勵(lì)著需求的持續(xù)增長。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示
，2019年德國住宅物業(yè)交易量同比增長7％，至200億歐元（225億美元）。它代表自記錄開始以來的第二高交易量。建筑活動(dòng)低迷是房價(jià)持續(xù)上漲的另一個(gè)原因。住房供應(yīng)跟不上需求。根據(jù)Destatis的數(shù)據(jù)，2019年住宅許可證同比增長3.8％至360,578套，而住宅竣工數(shù)量同比增長2％至293,000套
。然而，由于城市人口增加和移民激增，它仍然不足。建屋局總裁托馬斯·鮑爾（ThomasBauer）表示，從中期來看，該國每年需要建造約40萬套公寓，以防止城市房屋短缺。
移民危機(jī)加劇了壓力。根據(jù)聯(lián)合國難民事務(wù)高級專員的數(shù)據(jù)，與其他任何一個(gè)國家和所有其他發(fā)達(dá)的西方國家相比，德國接待的難民數(shù)量位居第五，為106萬。
但是與住房市場不同，德國整體經(jīng)濟(jì)目前處于衰退之中。在2019年第四季度下降0.1％之后，2020年第一季度的實(shí)際GDP下降了2.2％。這是自2008年金融危機(jī)以來最大的季度下降。但是即使在冠狀病毒大流行之前，歐洲最大的經(jīng)濟(jì)體已經(jīng)開始放緩。2019年，由于國內(nèi)汽車行業(yè)放緩以及全球貿(mào)易緊張局勢導(dǎo)致的商品出口疲軟，經(jīng)濟(jì)增長微弱0.6％，是2013年以來的最低表現(xiàn)。
根據(jù)歐盟委員會的數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)今年經(jīng)濟(jì)將收縮6.5％，然后在2021年恢復(fù)5.9％的增長。
租金收益
德國大城市單產(chǎn)低下
德國房屋和公寓的價(jià)格繼續(xù)迅速上漲。
慕尼黑是德國高成本的領(lǐng)導(dǎo)者，每平方米的價(jià)格從6,000歐元到10,000歐元。慕尼黑主要住宅區(qū)的公寓購買價(jià)格約為每平方米7800歐元。
柏林變得越來越昂貴，價(jià)格在3,000歐元至6,000歐元之間，具體價(jià)格視所在地區(qū)而定。現(xiàn)在
法蘭克福大約和柏林一樣貴。
你會賺多少錢？
在慕尼黑120平方米公寓的租金為每月約2,250歐元，收益率為3.5％。
在柏林120平方米公寓每月租金約1,500歐元，收益率為3.5％
在法蘭克福，120平方米。公寓每月的租金約為1,700歐元，收益率為3.7％。
這些是非常粗略的近似值。該表給出了更準(zhǔn)確的數(shù)字。
這些產(chǎn)量不高。
無論在哪里購買，出租公寓都不會有太大問題。尤其是在低端地區(qū)，隨著德國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)繁榮，可負(fù)擔(dān)公寓急劇短缺，吸引了來自歐洲各地的工人。在德國，
稅費(fèi)
德國的租金所得稅很高
租金收入：租金收入按累進(jìn)稅率征稅，最高為45％。
資本利得：持有十年以上的財(cái)產(chǎn)無需對資本利得征稅。
繼承：繼承權(quán)是按累進(jìn)稅率征收的，具體取決于與死者的關(guān)系以及繼承的價(jià)值。配偶和子女的累進(jìn)稅率是7％至30％。
居民：居民和非居民都適用相同的稅收制度，但各種稅收優(yōu)惠和備案選擇（例如聯(lián)合申報(bào)）除外。
購買指南
在德國往返費(fèi)用低至中等
往返交易成本低至中等，僅占總價(jià)格的9.02％至16.34％。根據(jù)房地產(chǎn)所在地的聯(lián)邦州，對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅征收3.5％至6.5％的稅。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的費(fèi)用可從3％調(diào)整為6％，另加19％的增值稅。
房東和房客
德國法律是主要的
德國法律明顯偏向租戶。
德國房產(chǎn)租金：雖然可以自由商定租金，但隨后可以對“過高”的租金提出上訴。
租金增長受到控制，并且三年內(nèi)的名義價(jià)值（實(shí)際價(jià)值要低得多）不能超過20％。
租戶安全性：無限的合同是標(biāo)準(zhǔn)的，有效地賦予了租戶安全性。如果租約的終止會給他本人或他的家人帶來困難，即使考慮到房東的合法權(quán)益，他們也可以反對“普通通知”，并要求繼續(xù)租賃。
經(jīng)濟(jì)增長
經(jīng)濟(jì)蕭條
德國經(jīng)濟(jì)在2020年初陷入衰退，繼2019年第四季度下降0.1％之后，2020年第一季度實(shí)際GDP下降了2.2％。這是自2008年金融危機(jī)以來最大的季度下降。
甚至在冠狀病毒大流行之前，歐洲最大的經(jīng)濟(jì)體就已經(jīng)開始放緩。2019年，由于國內(nèi)汽車行業(yè)放緩以及全球貿(mào)易緊張局勢導(dǎo)致的商品出口疲軟，經(jīng)濟(jì)增長微弱0.6％，是2013年以來的最低表現(xiàn)。
根據(jù)歐盟委員會的數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)今年經(jīng)濟(jì)將收縮6.5％，然后在2021年恢復(fù)5.9％的增長。
在推出1300億歐元（約合1460億美元）的經(jīng)濟(jì)刺激方案后，預(yù)計(jì)德國今年的赤字將相當(dāng)于GDP的7％.2019年，德國公布的政府總盈余為498億歐元（560億美元），根據(jù)Destatis公布的數(shù)據(jù)，德國已連續(xù)八年保持不變，相當(dāng)于該國GDP的1.4％，分別從2018年的1.9％和2017年的1.2％
增長到2020年5月。德國的失業(yè)率從4.9％急劇上升至2020年5月的6.1％％，由于COVID-19爆發(fā)，一年前。
根據(jù)Destatis的數(shù)據(jù)，德國的年通脹率在2020年5月為0.6％，低于上年同期的1.4％，是2016年8月以來的最低增速。據(jù)美國《金融時(shí)報(bào)》報(bào)道，今年的總體通脹率預(yù)計(jì)將放緩至0.3％歐盟委員會。
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