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　　德國買房的投資收益率竟是房價(jià)增長率的好幾倍，可高達(dá)40%多，這是為什么呢?下面就一起來了解一下吧!

　　貸款買房屬于加杠桿投資，如果首付10%，貸款90%，相當(dāng)于運(yùn)用了9倍杠桿，外加1%的貸款利率，假設(shè)買房后的第一年房價(jià)漲了5%。

　　在不計(jì)算利息的成本下收益率為：

　　杠桿倍數(shù) * 房價(jià)增長率 = 9 * 5% = 45%。

　　計(jì)算利息成本下的收益率為：

　　( 收益 -利率 成本 )/ 投資額 = (100%*5%-90%*1%)/10%=41%

　　收益 - 成本 = 房子增長率 100%*5% - 貸款利率為成本 90%*1%

　　投資額為首付 10%，所以按照公式算下來為41% 。

　　所以只要貸款買房，都屬于在加杠桿，貸款比例越高，杠桿越高，房價(jià)的微小變動(dòng)也可以帶來很高的投資收益率。由于買房后，每年都需要還房貸，這個(gè)杠桿倍數(shù)也在每年相應(yīng)的降低，直到你還完所有貸款，杠桿才會(huì)消失。

　　當(dāng)然這種加杠桿的方法會(huì)放大你的收益，也有放大損失的風(fēng)險(xiǎn)，而且損失率將大于收益率。

　　假設(shè)德國房價(jià)下降5%，那你的損失率為:

　　(-100%*5%-90%*1%)/10%=59%

　　不過在我看來近幾年房價(jià)降低的可能性很低，充其量房價(jià)不漲，房價(jià)大幅降低時(shí)很可能會(huì)引起次貸危機(jī)，我相信發(fā)生過的事情再發(fā)生的可能性很低，所以我個(gè)人對(duì)德國房價(jià)還是持有樂觀態(tài)度。

　　如果你確定自己買房主要出于自住目的，且能保證一輩子都不會(huì)賣，那房價(jià)不論增長還是降低對(duì)你都不會(huì)影響。

　　但我相信在德國的大多數(shù)華人現(xiàn)在并無法確定這一輩子買了房就不會(huì)賣，只要未來某一天有出售房子的可能性，那就需要考慮到房子所帶給你的收益率和保值情況。從上面計(jì)算可以得出：德國買房是個(gè)很好的投資保值低風(fēng)險(xiǎn)途徑。

　　這么看來，雖然過去幾年中國大城市房價(jià)增長率高于德國房價(jià)增長率，但國內(nèi)貸款買房有一定首付比例要求(2013年要求是首套房首付是總房款的30%，二套房的首付是總房款的60%)，另外，國內(nèi)貸款的利率也在5%左右，所以國內(nèi)貸款買房實(shí)際收益率和房價(jià)增長率差不了多少。而德國房價(jià)增長率不高，但可以有很高的杠桿倍數(shù)，致使其實(shí)際收益率或許是高于中國買房投資收益率。

　　按照我的計(jì)算方式，真是突然發(fā)現(xiàn)在德國買房很劃算呢，現(xiàn)在歐洲已經(jīng)進(jìn)入了負(fù)利率時(shí)代，之前在某個(gè)群里聽說TA存在銀行的錢都開始向銀行交利息了，不知道是真是假，總之現(xiàn)在存在銀行的錢每年都在貶值，大家也需要找一些途徑讓自己的存款保值，不一定出于投資目的，但保值應(yīng)該是沒問題的。